한국에서 집을 매매하거나 전세계약을 체결할 때 계약서는 법적으로 매우 중요한 문서이다. 단 한 줄의 조항을 놓치면 수백만 원의 손해나 법적 분쟁으로 이어질 수 있다. 매수자든 임차인이든 반드시 계약서 작성 전 아래 다섯 가지 항목을 꼼꼼히 확인해야 한다.
1. 등기부등본으로 소유권 확인
계약 전 반드시 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아 소유자 명의와 일치하는지 확인하자. 동시에 해당 부동산에 설정된 저당권, 가압류, 소송 여부 등도 체크해야 한다.
확인할 사항:
- 계약서상의 매도인과 등기부상 소유자 이름이 일치하는가?
- 압류, 경매, 가등기 등이 설정되어 있지 않은가?
- 잔여 대출금이 시세 대비 70% 이하인가?
2. 표준계약서 양식 사용
국토교통부에서 제공하는 부동산 매매 및 임대차 표준계약서를 사용하는 것이 가장 안전하다. 이 양식에는 손해배상, 계약 해지, 보증금 반환 등의 조항이 포함되어 있어 법적으로 보호받을 수 있다. 자필 또는 수정된 양식은 반드시 전문가 검토를 받아야 한다.
3. 특약 사항 문서화
한국의 계약서에는 특약(특별 조건)이 자주 포함된다. 예를 들어, 가전제품 포함, 조기 입주, 수리비 분담 등은 반드시 문서로 명시되어야 하며, 당사자 서명과 날짜가 포함되어야 한다. 구두 약속은 법적 효력이 없다.
팁:
특약은 항목별로 번호를 매겨 명확히 기재하고, 각 항목마다 양측 서명을 받아두자.
4. 보증금 및 납부 일정 확인
계약금, 중도금, 잔금 금액과 지급 기한, 계좌 정보 등을 계약서에 명확히 명시해야 한다. 기한을 넘기거나 금액이 부족하면 계약 해지나 위약금 문제가 발생할 수 있다.
추가 확인사항:
- 부가세 적용 여부 및 납세 주체
- 3자 대출 또는 분할 납부 여부
5. 확정일자 및 등기 이전
임대차 계약 시에는 확정일자를 반드시 구청에서 받아야 우선변제권이 발생한다. 매매의 경우, 잔금일로부터 60일 이내에 소유권 이전 등기를 마쳐야 법적 권리를 보장받을 수 있다.
결론
부동산 계약서는 단순한 문서가 아니라 거래를 보호하는 법적 장치이다. 계약 전 소유권 확인, 특약 검토, 납부 일정 및 확정일자 확보까지 모든 절차를 철저히 점검하면 불필요한 손실을 예방할 수 있다. 불안하다면 반드시 전문가의 자문을 받아라.