전세는 한국의 독특한 임대 시스템으로, 세입자가 매달 월세를 내는 대신 한 번에 큰 보증금을 집주인에게 맡기고 거주하는 방식이다. 하지만 2025년 현재, 집값 변동과 깡통전세 등의 문제로 세입자 입장에서는 계약 시 철저한 준비가 필수다. 아래 체크리스트를 통해 전세계약 시 반드시 확인해야 할 사항을 정리했다.
1. 등기부등본으로 소유자 확인
계약 전 반드시 대법원 인터넷등기소에서 해당 부동산의 등기부등본을 열람하자. 계약서상의 임대인이 실소유자인지 확인하고, 저당권·가압류 등 권리관계도 반드시 체크해야 한다.
확인할 사항
- 소유자와 계약자가 동일한가?
- 경매 진행 중이거나 압류 상태는 아닌가?
- 대출금이 시세 대비 60% 이하인가?
2. 표준 임대차계약서 사용
국토교통부에서 제공하는 표준 임대차계약서를 사용하는 것이 좋다. 임대차보호법에 따라 세입자의 권리를 보호받을 수 있으며, 보증금 반환과 계약 갱신 관련 조항이 명확히 포함되어 있다.
3. 전월세 신고제 등록
2021년부터 시행된 전월세신고제에 따라 보증금 3천만 원 이상, 기간 6개월 이상인 전세계약은 지자체에 신고해야 한다. 이를 통해 우선변제권이 자동으로 설정되어 보증금을 일정 부분 보호받을 수 있다.
4. 전세보증보험 가입
주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증(SGI)에서 운영하는 전세보증금 반환보증 상품에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 보험사를 통해 반환받을 수 있다. 소액이라도 위험이 큰 경우 가입이 권장된다.
5. “너무 싼 전세”는 의심하자
시세보다 현저히 저렴한 신축 전세나, 설명이 부족한 매물은 깡통전세일 가능성이 높다. 동일 건물에 복수의 전세 계약이 있는 경우도 위험하다. 계약 전 반드시 시세와 권리관계를 비교하자.
6. 현장 방문과 이웃 확인
직접 집을 방문하고, 주변 이웃이나 관리인에게 임대인의 신뢰도, 과거 퇴거 사례 등을 물어보자. 특히 소음, 물 새는 문제, 하자 유무 등을 꼼꼼히 체크해야 한다.
7. 경계해야 할 징후
- 계약을 지나치게 서두르는 임대인
- 중개사가 등기부등본 열람을 막음
- 보증금을 다른 집에도 분산 설정
- 계약 후 확정일자나 신고를 거부
결론
2025년 현재, 전세 시장의 리스크가 커지면서 세입자의 정보력과 준비가 무엇보다 중요해졌다. 위 체크리스트를 참고해 계약서 작성부터 보증금 보호까지 모든 과정을 꼼꼼히 챙겨야 안전하게 거주할 수 있다.