“이 물건 수익률 몇 % 나와요?” 부동산 투자자라면 가장 많이 듣고 또 스스로 따져봐야 할 질문입니다. 오늘은 월세 수익률부터 연 수익률까지, 부동산 수익률 계산법을 누구나 이해할 수 있도록 정리해드릴게요.
1. 부동산 수익률이란?
수익률이란, 투자한 금액 대비 얼마의 수익을 올렸는지를 나타내는 지표입니다. 특히 임대수익형 부동산(오피스텔, 상가, 꼬마빌딩) 투자 시 반드시 계산해야 하는 핵심 지표입니다.
2. 월세 수익률 계산 공식
연 수익률(%) = (월세 × 12) ÷ 매입가 × 100
예시: 3억 원에 매입한 오피스텔에서 월세 90만 원을 받는 경우
- 월세 연 수입 = 90만 × 12 = 1,080만 원
- 연 수익률 = (1,080만 ÷ 3억) × 100 = 3.6%
※ 실투자금 기준 수익률도 중요
전세를 끼고 사거나 대출을 이용한 경우에는 실제 투자금(자기자본) 기준으로 수익률을 계산해야 더 정확합니다.
3. 실투자금 기준 수익률 공식
실투자 수익률(%) = (월세 × 12) ÷ 실투자금 × 100
예시: 오피스텔 매입가 3억 원, 전세보증금 1억 원, 자기자본 2억 원일 때 → 연 월세 수입 1,080만 원 / 실투자금 2억 원
→ 수익률 = (1,080만 ÷ 2억) × 100 = 5.4%
4. 공실·세금 고려한 '순수익률' 계산
세금(보유세, 종합소득세), 관리비, 공실 기간 등을 고려하면 실제 수익률은 더 낮아집니다.
순수익률 계산 공식:
순수익률 = (연 총수익 - 연간 비용) ÷ 실투자금 × 100
예시: 연 수익 1,080만 원 - 관리비 100만 원 - 공실 리스크 80만 원 = 실수익 900만 원 → 수익률 = (900만 ÷ 2억) × 100 = 4.5%
5. 부동산 투자 수익률 계산기 활용법
직접 계산이 어렵다면 아래와 같은 부동산 플랫폼에서 제공하는 수익률 계산기를 활용할 수 있습니다:
6. 수익률 해석 기준 (2025년 시장 평균)
- 오피스텔 평균 수익률: 3~4%
- 상가 수익률: 4~6% (위험도↑)
- 꼬마빌딩 수익률: 3~5% (입지 따라 다름)
7. 수익률 계산 시 주의사항
- 공실 리스크, 세금, 대출 이자 반영은 필수
- 높은 수익률이 항상 좋은 것은 아님 (공실 가능성↑)
- 자기자본 기준 수익률이 핵심
8. 마무리
부동산 수익률 계산은 투자 판단의 출발점입니다. 단순 월세만 보는 것이 아니라, 실투자금 기준의 순수익률을 기준으로 따져야 손해 없는 투자를 할 수 있습니다.
이제 수익률 공식만 알고 있다면, 어떤 부동산이 좋은 투자처인지 숫자로 비교하고 선택할 수 있습니다. 다음에는 부동산 투자 시 대출 활용 전략이나 세금까지 포함한 실수익 분석법도 함께 알아보세요!