“이 아파트, 지금 사도 괜찮은 걸까?” 부동산 매매나 전세 계약을 앞둔 분이라면 누구나 한 번쯤 고민합니다. 그때 필요한 것이 바로 시세 분석입니다. 오늘은 부동산 시세를 분석할 수 있는 여러 방법과 데이터를 쉽고 실용적으로 정리해드릴게요.
1. 부동산 시세란?
부동산 시세란, 특정 부동산이 시장 내에서 실제로 형성되고 있는 가격을 의미합니다. 하지만 한 가지 숫자가 아닌, 다양한 데이터로 구성되며 다음 4가지를 기준으로 종합적으로 판단해야 합니다.
- ① 실거래가 (국토교통부 공개)
- ② 호가 (부동산 중개사나 플랫폼)
- ③ KB시세 (시중 은행 제공 평균 시세)
- ④ 공시가격 (정부 과세 기준가)
2. 실거래가: 가장 신뢰할 수 있는 시세 지표
국토부 실거래가 시스템 (rt.molit.go.kr)에서 확인 가능하며, 실제 계약된 가격이므로 허위 없이 가장 정확합니다.
活用 팁
- 최근 3~6개월 거래 기준으로 평균값 산출
- 같은 면적, 층수 기준으로 비교
- 특수거래 제외 (부모 간 증여, 특수 관계 거래 등)
3. 호가: 중개사무소에서 제시하는 기대가격
네이버 부동산, 직방, 호갱노노 등 플랫폼에 올라온 가격은 호가, 즉 ‘부르는 가격’입니다. 실거래가보다 높게 형성되는 경향이 있으므로 그대로 믿기보다는 참고 자료로 활용하세요.
活用 팁
- 실거래가와 5~10% 차이가 나는지 비교
- 급매 vs 일반매물 호가 구분
4. KB시세: 금융기관에서 제공하는 평균 시세
KB국민은행 리브온(Liiv ON) 서비스에서 제공되며, 금융기관 대출 기준으로 활용되는 공신력 있는 데이터입니다.
활용 방법
- 상한가 / 하한가 / 평균가 확인 가능
- 시세 그래프로 가격 추이 분석
- 은행 담보 대출 시 참고 지표로 사용
5. 공시가격: 세금 기준이 되는 정부 평가가
국토부와 한국부동산원이 공시하며, 재산세, 종부세, 건강보험료 등에 영향을 줍니다. 실제 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많지만, 장기 보유자일수록 중요도가 커집니다.
6. 부동산 시세 분석 절차 (실전 기준)
- Step 1: 국토부 실거래가 조회 → 최근 3건 이상 분석
- Step 2: 네이버 부동산 호가 확인 → 현재 시장 매물 가격 비교
- Step 3: KB시세 평균가 확인 → 금융권 기준 판단
- Step 4: 공시가격 확인 → 보유세 및 절세 전략 참고
※ 4가지 자료를 종합하면 “적정가 vs 고평가 여부”를 판별할 수 있습니다.
7. 시세 분석 시 유의할 점
- 거래량 없는 단지는 시세 왜곡 가능성↑
- 급매물이나 분양권은 일반 시세와 구분 필요
- 대출·보유세에 영향 있는 기준가는 'KB시세'와 '공시가'
8. 마무리
부동산은 ‘호가’가 아닌 ‘시세’로 판단해야 손해 없는 거래를 할 수 있습니다. 실거래가, 호가, KB시세, 공시가격 4가지를 종합 분석하는 것이 가장 현실적인 시세 분석법입니다.
이제 단순히 부동산 플랫폼에 올라온 가격만 믿지 마세요. 직접 데이터를 비교하고 분석해서 합리적인 의사결정을 하시기 바랍니다.