“부동산 대출 얼마나 나올까?” 이 질문의 핵심은 바로 ‘시세 기준’이 무엇이냐입니다.
내가 계약하려는 아파트는 6억인데, 은행에서는 시세가 5.5억이라며 대출한도를 줄이기도 합니다. 그 이유는 금융기관마다 대출 심사에 사용하는 시세 기준이 다르기 때문입니다.
1. 부동산 대출 시 참고하는 시세 종류
- ① KB시세: 국민은행 기준 시세 (가장 많이 사용됨)
- ② 실거래가: 국토부 신고 기준 (보조지표)
- ③ 감정평가가: 감정평가법인의 공식 평가 (별도 필요 시 사용)
- ④ 한국부동산원 시세: 일부 금융기관에서 보조 활용
※ 대부분의 은행은 KB시세 or 감정가 중 더 낮은 금액을 기준으로 대출한도를 산정합니다.
2. 대출한도 결정 공식 (기초 개념)
대출한도 = 시세 × LTV(담보인정비율)
예시:
- KB시세: 6억
- LTV: 70%
- → 대출한도 = 6억 × 0.7 = 4억 2천만 원
3. 시세보다 계약금액이 높을 경우?
매매가가 시세보다 높게 형성되어 있다면, 은행은 매매가가 아닌 ‘시세 기준’으로 대출을 제한합니다.
예: - 실매매가: 6.5억 - KB시세: 6억 - LTV 70% 기준 → 최대 대출 = 6억 × 0.7 = 4.2억
→ **추가로 필요한 자금은 전부 자비 부담**
4. 실거래가와 시세 차이, 왜 생기나?
- 실거래가는 시장 변동을 빠르게 반영
- KB시세는 매주 또는 월 단위로 조정된 평균가
- 최근 급등한 단지는 실거래가가 더 높을 수 있음
- → 이 경우 대출 한도는 생각보다 적게 나옴
5. 감정평가를 요청해야 하는 경우
- KB시세가 없는 신축/재건축 단지
- 오피스텔, 상가 등 일반 아파트 외 물건
- 시세가 왜곡되거나 과소평가된 경우
은행에 요청 시 외부 감정평가사 파견 → 감정가 기준 대출
6. 대출 심사 시 자주 묻는 질문(FAQ)
- Q. 실거래가가 높은데 왜 대출이 안 되나요?
→ 실거래가는 참고용일 뿐, 대출 기준은 KB시세 or 감정가입니다. - Q. 대출 한도 늘리려면?
→ LTV 완화 조건(무주택, 생애최초 등) 적용 여부 확인 - Q. 시세 없는 물건은요?
→ 감정평가로 시세 산정, 별도 수수료 발생 가능
7. 마무리
부동산 대출을 받을 때는 **내가 계약한 금액이 아니라, 은행이 판단한 시세 기준**이 핵심입니다. 따라서 매수 전 반드시 KB시세 조회를 통해 얼마까지 대출이 가능한지 미리 확인해보는 것이 안전합니다.
다음 글에서는 LTV, DTI, DSR 계산법과 생애최초 구입자 대출 우대 조건도 자세히 다뤄드릴게요!